Como se calcula a prestação do crédito habitação
Em Portugal, quase todos os créditos à habitação são reembolsados em prestações constantes, segundo o chamado método francês: todos os meses paga o mesmo valor, mas a composição muda ao longo do tempo. No início, a maior parte da prestação são juros; no fim, quase tudo é capital. A fórmula é:
Prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
em que C é o montante do crédito (preço da casa menos a entrada), i é a taxa de juro mensal (TAN ÷ 12) e n é o número de prestações (anos × 12).
Exemplo: uma casa de 250 000 € com uma entrada de 50 000 €. O crédito é de 200 000 €, a 25 anos, com uma TAN de 2,8%. A prestação mensal é de 927,75 €. Ao longo dos 300 meses paga 278 324,70 €, dos quais 78 324,70 € são juros. Na primeira prestação, 466,67 € são juros e apenas 461,08 € amortizam capital. O rácio LTV é de 80%.
O efeito do prazo e da taxa
O prazo e a taxa de juro têm um grande peso no custo total. Com os mesmos 200 000 €:
| TAN | Prazo | Prestação | Juros totais |
|---|---|---|---|
| 2,8% | 25 anos | 927,75 € | 78 324,70 € |
| 2,8% | 30 anos | 821,79 € | 95 844,00 € |
| 3,5% | 30 anos | 898,09 € | 123 312,18 € |
| 3,8% | 25 anos | 1033,71 € | 110 113,94 € |
Um prazo mais longo baixa a prestação, mas aumenta muito os juros totais. Com 30 anos em vez de 25, à mesma taxa de 2,8%, paga menos 105,96 € por mês, mas mais 17 519,30 € de juros.
TAN, TAEG, Euribor e spread
- TAN (taxa anual nominal): a taxa de juro do contrato, usada para calcular a prestação. É o valor a introduzir neste simulador.
- Taxa variável: a TAN é a soma de um indexante, normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, com o spread do banco. Quando a Euribor sobe, a prestação sobe na revisão seguinte.
- Taxa fixa e taxa mista: a TAN fica igual durante todo o contrato ou durante os primeiros anos, o que dá previsibilidade à prestação.
- TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): inclui, além dos juros, as comissões, os seguros obrigatórios e outros encargos. Serve para comparar propostas de bancos diferentes e é sempre superior à TAN.
O banco tem de lhe entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) antes de assinar, com a TAN, a TAEG e o plano de pagamentos. Compare as FINE de vários bancos e não apenas o spread.
O que o simulador não inclui
A prestação calculada refere-se apenas aos juros e ao capital. Na compra de uma casa há outros custos, que convém somar ao orçamento:
- impostos na compra: o IMT e o imposto do selo sobre a aquisição e sobre o crédito;
- seguros: o seguro de vida e o seguro multirriscos, normalmente exigidos pelo banco;
- comissões bancárias: avaliação do imóvel, abertura de processo e manutenção de conta;
- escritura e registos: custos notariais e de registo predial.
Além disso, o Banco de Portugal fixa, através de uma recomendação macroprudencial, limites ao rácio LTV, à taxa de esforço e ao prazo dos novos créditos. Por isso o banco pode financiar menos do que pede ou propor um prazo mais curto. Pode encontrar informação independente no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.
Exemplo com uma entrada pequena
Uma casa de 180 000 € com uma entrada de 10%, ou seja, 18 000 €. O crédito é de 162 000 €, a 35 anos, com uma TAN de 3%. A prestação mensal é de 623,46 € e os juros totais chegam a 99 852,07 €. O rácio LTV é de 90%. Uma entrada maior reduz a prestação e os juros e melhora as condições que os bancos oferecem.
Perguntas frequentes
Como se calcula a prestação do crédito habitação?
Com a fórmula das prestações constantes (método francês): Prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), com a TAN mensal i e o número de prestações n. O simulador faz o cálculo por si.
Qual é a diferença entre TAN e TAEG?
A TAN é a taxa de juro do contrato. A TAEG inclui também as comissões, os seguros obrigatórios e outros encargos, por isso é mais alta e é a melhor taxa para comparar propostas.
O que é o rácio LTV?
É o montante do crédito dividido pelo valor da casa. Com um crédito de 200 000 € para uma casa de 250 000 €, o LTV é de 80%.
Prazo mais longo ou mais curto?
Um prazo mais longo baixa a prestação mensal, mas aumenta os juros totais. A 2,8%, 200 000 € a 30 anos custam mais 17 519,30 € de juros do que a 25 anos.
A prestação inclui os seguros?
Não. O simulador calcula apenas juros e capital. Some o seguro de vida, o seguro multirriscos e as comissões bancárias para obter o custo mensal real.
Posso usar o simulador com taxa variável?
Sim, com a TAN atual (Euribor mais spread). Lembre-se de que a prestação muda a cada revisão da taxa. Para testar uma subida, repita o cálculo com uma TAN mais alta.
Última verificação: 06/10/2026. Os resultados são estimativas indicativas.