Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas una cuota mensual constante (mientras no cambie el tipo de interés) en la que, al principio, la mayor parte son intereses y, con el tiempo, cada vez más es capital. La cuota se calcula así:
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
donde P es el importe del préstamo, i el tipo de interés mensual (tipo nominal anual ÷ 12) y n el número de cuotas (años × 12).
Ejemplo con cifras
Compras una vivienda de 250.000,00 € y aportas 50.000,00 € de ahorros. El préstamo es de 200.000,00 €, es decir, el 80 % del precio. Con un tipo nominal (TIN) del 2,8 % a 25 años:
- Cuota mensual: 927,75 €
- Intereses totales: 78.324,70 €
- Total de todas las cuotas: 278.324,70 €
- Primer mes: 466,67 € de intereses y 461,08 € de capital
En el primer mes, los intereses son 200.000 × 0,028 ÷ 12 = 466,67 €; el resto de la cuota reduce la deuda.
Plazo e interés: lo que más influye
Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la hipoteca. Con el mismo préstamo de 200.000 € al 2,8 %, a 30 años la cuota baja a 821,79 €, pero los intereses totales suben a 95.844,00 €, unos 17.500 € más que a 25 años. El tipo de interés pesa todavía más: al 3,5 % a 25 años, la cuota sería de 1.001,25 € y los intereses totales, 100.374,14 €.
Las hipotecas pueden ser a tipo fijo, variable (normalmente euríbor más un diferencial) o mixto. En una hipoteca variable la cuota se recalcula en cada revisión; el simulador te da la cuota con el tipo que introduzcas, así que puedes probar distintos escenarios.
Lo que el simulador no incluye
- Impuestos y gastos de compra: al comprar una vivienda pagas, además del precio, impuestos (el ITP en la vivienda usada o el IVA y el AJD en la nueva) y otros gastos como la notaría y el registro. Estos importes no se suman al préstamo en el simulador; tenlos en cuenta al calcular tus ahorros.
- Productos vinculados: seguros de hogar, de vida u otros productos que el banco pueda ofrecer a cambio de una bonificación del tipo.
- Amortizaciones anticipadas y cambios del tipo de interés en las hipotecas variables.
Para comparar ofertas, fíjate también en la TAE, que incluye ciertos gastos y permite comparar mejor entre bancos. Pide siempre la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) antes de firmar.
Cuánta hipoteca te puedes permitir
Una regla prudente muy extendida es que la cuota de la hipoteca no supere aproximadamente un tercio de los ingresos netos mensuales del hogar. Prueba en el simulador distintos precios y plazos hasta encontrar una cuota que puedas pagar con holgura, incluso si los tipos de interés subieran en una hipoteca variable.
Antes de decidir, calcula también qué pasaría si tus ingresos bajaran o si el tipo de una hipoteca variable subiera uno o dos puntos. Si la cuota resultante te sigue pareciendo asumible, tendrás un margen de seguridad razonable para los próximos años.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaré al mes por una hipoteca de 200.000 €?
Depende del tipo de interés y del plazo. Al 2,8 % a 25 años, la cuota es de 927,75 €; a 30 años, de 821,79 €. Introduce tus datos en el simulador para ver tu caso.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el sistema más habitual en España: una cuota constante en la que al principio pagas sobre todo intereses y, con el tiempo, sobre todo capital.
¿Qué tipo de interés debo introducir?
Introduce el tipo nominal anual (TIN) de la oferta. En una hipoteca variable, suma el euríbor actual y el diferencial para estimar la cuota.
¿Es mejor una hipoteca a 25 o a 30 años?
A 30 años pagas menos cada mes, pero bastante más intereses en total. Compara las dos opciones en el simulador y elige una cuota que puedas asumir con margen.
¿Cuántos ahorros necesito para comprar una vivienda?
Los bancos no suelen financiar el 100 % del precio. Además de la entrada, necesitas dinero para los impuestos y gastos de compra. Consulta las condiciones con tu banco.
¿El simulador incluye los seguros?
No. El resultado es la cuota del préstamo. Los seguros y otros productos vinculados se pagan aparte.
Última revisión: 06/10/2026. Los resultados son estimaciones orientativas.