Come funziona il calcolo della rata
La maggior parte dei mutui in Italia segue l'ammortamento alla francese: paghi ogni mese una rata costante, composta da una quota interessi e da una quota capitale. All'inizio la quota interessi è alta, perché il debito residuo è ancora elevato; con il passare degli anni la quota capitale cresce e quella interessi diminuisce. Il calcolatore usa proprio questo metodo, con un tasso fisso per tutta la durata.
La formula della rata è:
Rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
dove C è l'importo del mutuo (prezzo meno anticipo), i è il tasso mensile (TAN ÷ 12) e n è il numero di rate (anni × 12).
Esempio: mutuo di 200.000 € a 25 anni
Compri una casa da 250.000,00 € e versi un anticipo di 50.000,00 €. Il mutuo è quindi di 200.000,00 €, l'80% del valore. Con un TAN del 3% e una durata di 25 anni (300 rate):
- Rata mensile: 948,42 €
- Totale di tutte le rate: 284.526,79 €
- Interessi totali: 84.526,79 €
- Prima rata: 500,00 € di interessi e 448,42 € di capitale
Lo stesso mutuo a 20 anni ha una rata più alta, 1.109,20 €, ma interessi totali molto più bassi: 66.206,85 €. Con un TAN del 3,5% a 25 anni, invece, la rata sale a 1.001,25 € e gli interessi totali a 100.374,14 €. Mezzo punto di tasso in più costa quindi quasi 16.000 € nell'arco del mutuo.
TAN e TAEG: che differenza c'è?
Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso di interesse puro con cui si calcola la rata. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) comprende anche i costi accessori, come le spese di istruttoria e di perizia, le spese di incasso della rata e alcune assicurazioni obbligatorie. Per calcolare la rata usa il TAN; per confrontare le offerte di banche diverse guarda soprattutto il TAEG, che le banche devono indicare nei documenti informativi.
Quanto può finanziare la banca?
Molte banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile; il calcolatore mostra questo rapporto come LTV (loan to value). Le banche valutano anche il rapporto tra la rata e il reddito netto del nucleo familiare. Un riferimento prudente spesso citato è che la rata non superi circa un terzo del reddito netto mensile, ma ogni banca applica criteri propri.
Costi da non dimenticare
Oltre all'anticipo servono risparmi per le spese di acquisto: imposte sull'acquisto, notaio, eventuale agenzia immobiliare, perizia, istruttoria del mutuo, imposta sostitutiva sul finanziamento e assicurazione dell'immobile. Questi costi non sono inclusi nel calcolatore. Ricorda anche che gli interessi del mutuo per l'abitazione principale possono dare diritto a una detrazione IRPEF, entro i limiti previsti dalla legge: chiedi conferma a un CAF o a un commercialista.
Tasso fisso o variabile?
Il calcolatore usa un tasso fisso. Con un mutuo a tasso variabile la rata segue un indice di riferimento, di solito l'Euribor più uno spread, e può salire o scendere nel tempo. Per stimare l'effetto di un aumento dei tassi, rifai il calcolo con un TAN più alto: così vedi quanto potrebbe crescere la rata.
Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo?
Con la formula dell'ammortamento alla francese: Rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dove C è l'importo del mutuo, i il tasso mensile e n il numero di rate. Il calcolatore fa il conto per te.
Quanto costa al mese un mutuo di 200.000 euro?
Dipende da tasso e durata. Con un TAN del 3% la rata è di 948,42 € a 25 anni e di 1.109,20 € a 20 anni. Inserisci i tuoi dati per un calcolo preciso.
Meglio un mutuo a 20 o a 30 anni?
Una durata più lunga abbassa la rata mensile ma aumenta molto gli interessi totali. Una durata più breve costa di più al mese ma meno nel complesso. Scegli una rata che resti sostenibile anche in caso di imprevisti.
Che cosa succede se estinguo il mutuo in anticipo?
Il debito residuo diminuisce e paghi meno interessi. Per i mutui stipulati da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione, l'art. 120-ter del Testo unico bancario esclude le penali di estinzione anticipata; verifica comunque il tuo contratto.
Il calcolatore tiene conto di assicurazioni e spese?
No. Calcola solo la rata di capitale e interessi. Spese di istruttoria, perizia, notaio, imposte e assicurazioni vanno aggiunte a parte.
Posso usare il calcolatore per un mutuo a tasso variabile?
Sì, ma solo come stima con il tasso attuale. Prova anche tassi più alti per vedere come potrebbe cambiare la rata se l'Euribor salisse.
Ultima verifica: 06/10/2026. I risultati sono stime indicative.