Boliglånsberegner: hvad bliver den månedlige ydelse?

Sådan beregnes ydelsen på et annuitetslån

De fleste boliglån i Danmark er annuitetslån: du betaler den samme ydelse hver måned, men i begyndelsen går det meste til renter og efterhånden mere til afdrag. Beregneren bruger den klassiske annuitetsformel:

ydelse = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

hvor L er lånebeløbet (pris minus udbetaling), r er den månedlige rente (årlig rente ÷ 12 ÷ 100) og n er antallet af månedlige ydelser (år × 12).

Udregnede eksempler

Første eksempel trin for trin. Du køber en bolig til 3.000.000 kr. og betaler 5 procent, altså 150.000 kr., i udbetaling. Lånet er 2.850.000 kr. Ved 4 procent rente over 30 år bliver ydelsen 13.606,34 kr. om måneden. I første måned er renten 2.850.000 × 0,04 ÷ 12 = 9.500,00 kr., og afdraget er 4.106,34 kr. Over hele løbetiden betaler du i alt 4.898.280,93 kr., heraf 2.048.280,93 kr. i renter. Bare ét procentpoint højere rente gør ydelsen næsten 1.700 kr. dyrere om måneden.

Sådan finansieres en bolig i Danmark

Et typisk boligkøb finansieres af tre dele:

• Udbetaling: Efter Finanstilsynets regler om god skik for boligkredit skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 procent af købesummen i udbetaling.
• Realkreditlån: Et realkreditinstitut kan låne dig op til 80 procent af boligens værdi til en helårsbolig. Lånet finansieres med obligationer, og du betaler et bidrag til institutet oven i renten.
• Banklån (boliglån): Den sidste del, typisk op til 15 procent, lånes i banken, normalt til en højere rente end realkreditlånet.

Beregneren regner med ét samlet lån og én rente. Vil du være mere præcis, kan du beregne realkreditlånet og banklånet hver for sig med deres egne renter og lægge ydelserne sammen. Til forbrugslån og billån kan du bruge låneberegneren.

Det tager beregneren ikke højde for

Den viste ydelse er før skat og uden omkostninger. I praksis skal du også regne med bidrag til realkreditinstituttet, kurstab ved obligationslån, tinglysningsafgift, gebyrer, ejendomsskat og forsikringer. Til gengæld giver renteudgifterne fradrag i skatten: værdien af rentefradraget er ca. 33 procent af de første 50.000 kr. i nettokapitaludgifter om året (100.000 kr. for ægtepar) og lavere for beløb derover. Nogle låntagere vælger desuden afdragsfrihed i en periode, hvilket sænker ydelsen nu, men gør lånet dyrere samlet set.

Banken eller realkreditinstituttet vurderer også, om du har råd til lånet ud fra din indkomst, gæld og rådighedsbeløb. Brug derfor beregneren som et første overblik, og få altid et konkret lånetilbud, før du skriver under på en købsaftale.

Fast eller variabel rente?

Med et fastforrentet lån kender du ydelsen i hele løbetiden, også hvis renterne stiger. Med et lån med variabel rente eller rentetilpasning følger renten markedet, så ydelsen kan både falde og stige. Prøv derfor at regne på flere renter i beregneren, fx din nuværende rente og en rente, der er et eller to procentpoint højere, så du ser, hvor meget din økonomi kan tåle.

Senest gennemgået: 06.10.2026. Resultaterne er skøn og kun vejledende.