Slik regnes terminbeløpet på et annuitetslån
De fleste boliglån i Norge er annuitetslån: du betaler det samme terminbeløpet hver måned, men i starten går mesteparten til renter og etter hvert mer til avdrag. Kalkulatoren bruker den klassiske annuitetsformelen:
terminbeløp = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
der L er lånebeløpet (pris minus egenkapital), r er den månedlige renten (årlig rente ÷ 12 ÷ 100) og n er antall månedlige terminer (år × 12). Et serielån, der avdraget er likt hver måned og renten synker, gir høyere terminbeløp i starten, men lavere totale renter.
Utregnede eksempler
| Bolig | Egenkapital | Lån | Rente | Løpetid | Terminbeløp | Totale renter |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 000 000 kr | 400 000 kr | 3 600 000 kr | 5 % | 25 år | 21 045,24 kr | 2 713 572,45 kr |
| 4 000 000 kr | 400 000 kr | 3 600 000 kr | 6 % | 25 år | 23 194,85 kr | 3 358 455,14 kr |
| 3 000 000 kr | 300 000 kr | 2 700 000 kr | 5 % | 30 år | 14 494,18 kr | 2 517 906,18 kr |
Første eksempel steg for steg. Du kjøper en bolig til 4 000 000 kr og har 10 prosent, altså 400 000 kr, i egenkapital. Lånet er 3 600 000 kr. Med 5 prosent nominell rente over 25 år blir terminbeløpet 21 045,24 kr i måneden. Den første måneden er renten 3 600 000 × 0,05 ÷ 12 = 15 000,00 kr, og avdraget er 6 045,24 kr. Over hele løpetiden betaler du totalt 6 313 572,45 kr, hvorav 2 713 572,45 kr i renter. Bare ett prosentpoeng høyere rente gjør terminbeløpet over 2 100 kr dyrere i måneden.
Utlånsforskriften: krav til boliglån i Norge
Bankene må følge utlånsforskriften, som Finansdepartementet har fastsatt. De viktigste kravene for boliglån er:
- Egenkapital: Lånet kan som hovedregel ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 prosent i egenkapital.
- Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
- Betjeningsevne: Banken må vurdere om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng.
Bankene har en viss fleksibilitetskvote og kan innvilge noen lån som ikke oppfyller alle kravene. Krav og kvoter kan endres, så sjekk gjeldende regler hos Finanstilsynet eller banken din.
Det tar ikke kalkulatoren hensyn til
Terminbeløpet er før skatt og uten gebyrer. I praksis må du også regne med etableringsgebyr, termingebyr, tinglysingsgebyr og dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen når du kjøper en selveierbolig (for andeler i borettslag betales ikke dokumentavgift). I et borettslag kommer fellesgjeld og felleskostnader i tillegg. Til gjengjeld gir rentekostnadene fradrag i skatten: du får fradrag i alminnelig inntekt, som beskattes med 22 prosent, så 10 000 kr i renter reduserer skatten med omtrent 2 200 kr.
Banken vurderer også om du har råd til lånet ut fra inntekt, gjeld og andre utgifter. Bruk derfor kalkulatoren som en første oversikt, og få alltid et konkret lånetilbud og finansieringsbevis før du legger inn bud. Til forbrukslån og billån kan du bruke lånekalkulatoren.
Fast eller flytende rente?
De fleste norske boliglån har flytende rente, som banken kan endre med seks ukers varsel, ofte etter endringer i styringsrenten. Med fast rente vet du hva du skal betale i en avtalt periode. Prøv gjerne flere renter i kalkulatoren for å se hvor mye økonomien din tåler.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?
Etter utlånsforskriften må du som hovedregel ha minst 10 prosent av kjøpesummen i egenkapital. For en bolig til 4 000 000 kr tilsvarer det 400 000 kr. I tillegg kommer kjøpskostnader som dokumentavgift.
Hvor mye kan jeg låne?
Samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og lånet kan ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi. Banken vurderer også betjeningsevnen din.
Er terminbeløpet før eller etter skatt?
Kalkulatoren viser terminbeløpet før skatt og uten gebyrer. Rentefradraget på 22 prosent senker den reelle kostnaden, mens gebyrer øker den.
Hvorfor betaler jeg mest renter i starten?
Ved et annuitetslån regnes renten av restgjelden. I starten er restgjelden størst, så renten utgjør mest. Etter hvert som gjelden synker, går en større del av terminbeløpet til avdrag.
Hva er forskjellen på annuitetslån og serielån?
Ved annuitetslån er terminbeløpet likt hver måned. Ved serielån er avdraget likt, så terminbeløpet er høyest i starten og synker etter hvert. Serielån gir lavere totale renter.
Sist gjennomgått: 06.10.2026. Resultatene er anslag og kun veiledende.