Cara menghitung angsuran KPR
Kalkulator ini memakai metode anuitas, metode yang paling umum untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank: angsuran per bulan sama besar selama tenor, tetapi komposisinya berubah. Di awal, sebagian besar angsuran dipakai untuk membayar bunga; menjelang akhir, sebagian besar untuk melunasi pokok.
angsuran = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
P adalah jumlah pinjaman (harga properti dikurangi uang muka), i adalah suku bunga per bulan (bunga per tahun ÷ 12 ÷ 100), dan n adalah jumlah bulan. Kalkulator juga menampilkan rasio loan-to-value (LTV), yaitu jumlah pinjaman dibagi harga properti. Bank Indonesia mengatur batas LTV untuk kredit properti, dan setiap bank menetapkan uang muka minimum dalam batas tersebut.
Contoh perhitungan
| Situasi | Pinjaman | Bunga | Tenor | Angsuran/bulan | Total bunga |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Rp800 juta, DP 20% | Rp640.000.000 | 7,5% | 20 tahun | Rp5.155.796 | Rp597.391.145 |
| Sama, tenor 15 tahun | Rp640.000.000 | 7,5% | 15 tahun | Rp5.932.879 | Rp427.918.239 |
| Sama, bunga 9% | Rp640.000.000 | 9% | 20 tahun | Rp5.758.246 | Rp741.979.068 |
| Rumah Rp500 juta, DP 10% | Rp450.000.000 | 5% | 15 tahun | Rp3.558.571 | Rp190.542.838 |
| Rumah Rp1,5 miliar, DP 20% | Rp1.200.000.000 | 8% | 25 tahun | Rp9.261.795 | Rp1.578.538.390 |
Langkah demi langkah untuk contoh pertama: harga rumah Rp800.000.000 dikurangi uang muka Rp160.000.000 menghasilkan pinjaman Rp640.000.000 (LTV 80%). Bunga 7,5% per tahun berarti 0,625% per bulan. Angsurannya Rp5.155.796 per bulan selama 240 bulan. Pada bulan pertama, Rp4.000.000 adalah bunga dan hanya Rp1.155.796 yang mengurangi pokok. Selama 20 tahun Anda membayar Rp1.237.391.145, termasuk bunga Rp597.391.145.
Tabel itu menunjukkan dua pelajaran penting. Tenor lebih pendek menaikkan angsuran, tetapi menghemat bunga hampir Rp170 juta. Kenaikan bunga 1,5 poin persentase menambah angsuran sekitar Rp600.000 per bulan dan total bunga hampir Rp145 juta.
Bunga fixed dan floating
Banyak KPR di Indonesia memakai bunga tetap (fixed) untuk beberapa tahun pertama, misalnya 3 atau 5 tahun, lalu beralih ke bunga mengambang (floating) yang mengikuti suku bunga pasar bank. Bunga promo di awal sering jauh lebih rendah daripada bunga floating sesudahnya. Untuk simulasi yang realistis, hitung dua skenario: angsuran dengan bunga promo, dan angsuran dengan perkiraan bunga floating untuk sisa pinjaman. Jika angsuran dengan bunga floating masih terjangkau, risiko Anda lebih kecil.
Patokan yang sering dipakai bank: total cicilan sebaiknya tidak lebih dari sekitar sepertiga penghasilan bulanan. Untuk angsuran Rp5.155.796, penghasilan bersama sekitar Rp15,5 juta per bulan atau lebih. Setiap bank memiliki kebijakan sendiri.
Biaya di luar angsuran
Kalkulator hanya menghitung angsuran. Saat membeli rumah, siapkan juga dana untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB, paling tinggi 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi nilai tidak kena pajak, menurut ketentuan daerah), biaya notaris dan PPAT, biaya provisi dan administrasi bank, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, serta PPN untuk pembelian rumah baru dari pengembang. Biaya ini bisa mencapai beberapa persen dari harga rumah dan biasanya dibayar dengan dana sendiri.
Pertanyaan umum
Bagaimana cara menghitung angsuran KPR per bulan?
Gunakan rumus anuitas: pinjaman × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dengan i bunga per bulan dan n jumlah bulan. Untuk Rp640.000.000 dengan bunga 7,5% selama 20 tahun, angsurannya Rp5.155.796.
Berapa uang muka minimum untuk KPR?
Tergantung ketentuan Bank Indonesia tentang rasio LTV dan kebijakan masing-masing bank. Uang muka lebih besar menurunkan angsuran dan total bunga. Tanyakan langsung kepada bank untuk program yang berlaku.
Apakah tenor lebih panjang lebih baik?
Angsurannya lebih ringan, tetapi total bunganya jauh lebih besar. Dalam contoh Rp640 juta dengan bunga 7,5%, tenor 20 tahun memakan bunga sekitar Rp170 juta lebih banyak daripada tenor 15 tahun.
Apakah kalkulator ini cocok untuk KPR syariah?
KPR syariah dengan akad murabahah memakai margin tetap, bukan bunga, tetapi angsurannya juga sama besar setiap bulan. Anda bisa memasukkan margin setara per tahun untuk perkiraan kasar; angka pasti tercantum dalam akad bank.
Apakah pelunasan dipercepat diperhitungkan?
Tidak. Pelunasan sebagian atau seluruhnya sebelum tenor berakhir mengurangi bunga, tetapi bank sering mengenakan penalti, terutama selama periode bunga fixed.
Terakhir diperiksa: 06/10/2026. Hasil hanya berupa perkiraan untuk informasi.