Öz sermaye nedir?
Konuttaki öz sermaye, konutun bugünkü değeri ile o konut için kalan borçlar arasındaki farktır. Bu tutar, konutun gerçekten size ait olan kısmını gösterir. Kredi taksitleri ödendikçe borç azalır ve öz sermaye büyür; konutun değeri değiştiğinde de öz sermaye değişir.
Öz sermaye = konut değeri − kalan kredi borcu − konut teminatlı diğer borçlar
Hesaplayıcı ayrıca kredi/değer oranını (LTV, borçların konut değerine oranı) ve öz sermayenin değere oranını gösterir. Satış masraflarını yüzde olarak girerseniz, satış sonrası elinize geçecek net tutarı da görürsünüz.
Örnek hesaplama
Konutunuzun bugünkü değerinin 6.000.000 ₺ olduğunu ve kalan konut kredisi borcunuzun 2.000.000 ₺ olduğunu varsayalım:
- Öz sermaye: 6.000.000 − 2.000.000 = 4.000.000 ₺
- Kredi/değer oranı: 2.000.000 ÷ 6.000.000 = %33,3
- Öz sermayenin değere oranı: %66,7
Aynı konut üzerinde 300.000 ₺ başka bir ipotekli borç varsa ve satış masraflarını %4 olarak tahmin ediyorsanız: öz sermaye 3.700.000 ₺’ye düşer, kredi/değer oranı %38,3 olur. Satış masrafları 6.000.000 × 0,04 = 240.000 ₺ eder ve satıştan sonra elinizde kalan net tutar 3.460.000 ₺ olur.
Negatif öz sermaye
Borçlar konutun değerini aşarsa öz sermaye negatife düşer. Örneğin değeri 4.000.000 ₺ olan bir konutta 4.200.000 ₺ borç varsa öz sermaye −200.000 ₺, kredi/değer oranı %105’tir. Bu durumda konutu satmak borcun tamamını kapatmaya yetmez; aradaki farkı başka kaynaklardan karşılamanız gerekir. Hesaplayıcı bu durumda bir uyarı gösterir.
Konut değeri nasıl tahmin edilir?
Öz sermaye hesabının doğruluğu büyük ölçüde konut değerine bağlıdır. Değeri tahmin etmek için şu kaynaklardan yararlanabilirsiniz:
- Benzer ilanlar: aynı semtte, benzer büyüklük, yaş ve kattaki konutların ilan fiyatları. İlan fiyatları çoğu zaman gerçekleşen satış fiyatlarından yüksektir.
- Ekspertiz raporu: bankaların ve lisanslı değerleme şirketlerinin hazırladığı rapor, en güvenilir göstergelerden biridir.
- Emlak danışmanları: bölgeyi tanıyan bir danışman güncel piyasa hakkında fikir verebilir.
Tapu harcının hesaplandığı beyan değeri veya belediyenin emlak vergisi değeri genellikle piyasa değerinden farklıdır; öz sermaye için piyasa değerini kullanın.
Satış masrafları
Bir konutu satarken çeşitli masraflar ortaya çıkar: emlak danışmanlığı komisyonu, tapu harcının satıcıya düşen kısmı, varsa kredinin erken kapatılmasıyla ilgili ücretler ve taşınma masrafları. Ayrıca beş yıl dolmadan satılan konutlarda değer artış kazancı vergisi doğabilir. Hesaplayıcıya bu masrafların toplamını konut değerinin yüzdesi olarak girin; emin değilseniz birkaç farklı oranla deneyin.
Öz sermaye ne işe yarar?
- Konut değiştirme: mevcut konutu satıp daha büyüğünü alırken yeni konut için ne kadar peşinat ayırabileceğinizi gösterir.
- Kredi başvurusu: düşük kredi/değer oranı, bankanın gözünde daha düşük risk demektir.
- Finansal durum: konut çoğu hanenin en büyük varlığıdır; öz sermaye net servetinizin önemli bir parçasıdır.
Kalan borcunuzu ve taksitlerinizi görmek için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Öz sermaye zamanla nasıl değişir?
Öz sermaye iki yoldan büyür: taksit ödedikçe borç azalır ve konutun piyasa değeri değişir. Eşit taksitli kredilerde ilk yıllarda taksitin büyük kısmı faize gittiği için borç yavaş azalır; vadenin ikinci yarısında anapara ödemesi hızlanır. Konutun değerine yaptığınız yatırımlar, örneğin kapsamlı bir tadilat veya enerji verimliliği iyileştirmesi, değeri de artırabilir. Öte yandan bakımsızlık veya bölgedeki piyasa koşulları değeri düşürebilir. Bu nedenle öz sermayenizi yılda bir kez güncel bir değer tahminiyle yeniden hesaplamak iyi bir alışkanlıktır.
Hesaplayıcıyı kullanma
Tutarları liraya kadar girin; binlik ayırıcı olarak nokta kullanabilirsiniz (6.000.000). Kalan kredi borcunu bankanızın internet şubesinden veya güncel ödeme planından öğrenebilirsiniz. Konut teminatlı başka borcunuz yoksa ilgili alanı boş bırakın. Satış masraflarını yüzde olarak girin; örneğin %4 için 4 yazın.
Sıkça sorulan sorular
Konuttaki öz sermaye nasıl hesaplanır?
Konutun bugünkü değerinden kalan kredi borcunu ve konut teminatlı diğer borçları çıkarın. 6.000.000 ₺ değer ve 2.000.000 ₺ borçla öz sermaye 4.000.000 ₺’dir.
Kredi/değer oranı (LTV) nedir?
Konut üzerindeki toplam borcun konut değerine oranıdır. 2.000.000 ₺ borç ve 6.000.000 ₺ değerle oran %33,3’tür. Oran ne kadar düşükse öz sermaye o kadar yüksektir.
Negatif öz sermaye ne demektir?
Borçların konutun değerinden fazla olduğu anlamına gelir. Konutu satarsanız elde edilen tutar borcu kapatmaya yetmez.
Satış masraflarını neden hesaba katmalıyım?
Çünkü satışta elinize geçen tutar, komisyon, harç ve diğer masraflar nedeniyle öz sermayeden düşüktür. %4 masrafla 3.700.000 ₺’lik öz sermaye 3.460.000 ₺ nete iner.
Hangi konut değerini kullanmalıyım?
Gerçekçi bir piyasa değeri kullanın: benzer konutların satış fiyatları veya bir ekspertiz raporu. Tapu beyan değeri genellikle piyasa değerinden farklıdır.
Son kontrol: 06.10.2026. Sonuçlar yaklaşık değerlerdir.