Vad är eget kapital i bostaden?
Eget kapital i bostaden är skillnaden mellan vad bostaden är värd och vad du har kvar att betala på lånen. Det är den del av bostaden som verkligen är din. När du amorterar minskar skulden och det egna kapitalet växer; när bostadens värde förändras ändras också det egna kapitalet.
eget kapital = bostadens värde − kvarvarande bolån − andra lån med bostaden som säkerhet
Räknaren visar också belåningsgraden (lånen i procent av bostadens värde) och det egna kapitalet i procent av värdet. Fyller du i försäljningskostnader i procent ser du dessutom vad som blir kvar efter en försäljning.
Uträknat exempel
Din bostad är värd 4 000 000 kr och du har 2 500 000 kr kvar på bolånet:
- Eget kapital: 4 000 000 − 2 500 000 = 1 500 000 kr
- Belåningsgrad: 2 500 000 ÷ 4 000 000 = 62,5 %
- Eget kapital i procent av värdet: 37,5 %
Med försäljningskostnader på 3 % (till exempel mäklararvode) blir kostnaden 120 000 kr, och efter kostnaderna återstår 1 380 000 kr innan eventuell skatt på vinsten.
Ett annat exempel: en bostad värd 2 800 000 kr med 2 300 000 kr i bolån och ett annat lån på 150 000 kr med bostaden som säkerhet. Eget kapital blir 350 000 kr och belåningsgraden 87,5 %. Med 3 % försäljningskostnader återstår 266 000 kr.
Belåningsgraden och amorteringskravet
Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera. Enligt lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan den 1 april 2026, ska du amortera minst 2 % per år om bolånet är mer än 70 % av bostadens värde och minst 1 % per år om det är mellan 50 och 70 %. Vill du utöka ett befintligt bolån med ett tilläggslån får de totala lånen enligt Finansinspektionen vara högst 80 % av bostadens värde.
Bostaden får enligt reglerna normalt bara värderas om i syfte att ändra amorteringstakten vart femte år. Fråga din bank vad som gäller för ditt lån.
Negativt eget kapital
Om lånen är större än bostadens värde blir det egna kapitalet negativt. En bostad värd 3 000 000 kr med 3 200 000 kr i lån har ett negativt eget kapital på 200 000 kr och en belåningsgrad på 106,7 %. Säljer du bostaden räcker inte försäljningspriset till att lösa lånen, och resten måste du betala på annat sätt.
Hur uppskattar jag bostadens värde?
Bostadens värde är alltid en uppskattning tills den faktiskt säljs. Du kan jämföra med slutpriser för liknande bostäder i området, använda bankens värdering eller låta en mäklare värdera bostaden. Taxeringsvärdet för småhus ligger normalt lägre än marknadsvärdet och passar därför inte för den här beräkningen.
Skatt vid försäljning
Säljer du en privatbostad med vinst betalar du skatt på vinsten. Vinsten beräknas som försäljningspriset minus inköpspriset, förbättringsutgifter och försäljningskostnader. Enligt Skatteverket tas 22/30 av vinsten upp till beskattning med 30 % kapitalskatt, vilket ger en effektiv skatt på 22 % av vinsten. Räknaren tar inte hänsyn till skatten.
Så växer det egna kapitalet
Det egna kapitalet växer på två sätt: när du amorterar och när bostadens värde stiger. Amorterar du 2 % per år på ett lån på 2 500 000 kr minskar skulden med 50 000 kr per år, och det egna kapitalet ökar lika mycket om värdet är oförändrat. Bostadspriser kan också sjunka, och då minskar det egna kapitalet trots att du amorterar. Räkna därför gärna med flera olika värden på bostaden för att se hur känsligt resultatet är.
Vanliga frågor
Hur räknar jag ut eget kapital i bostaden?
Dra av alla lån med bostaden som säkerhet från bostadens värde. 4 000 000 kr minus 2 500 000 kr ger 1 500 000 kr i eget kapital.
Hur räknar jag ut belåningsgraden?
Dela lånen med bostadens värde och multiplicera med 100. 2 500 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 62,5 %.
Vad händer om lånen är större än bostadens värde?
Då är det egna kapitalet negativt. Säljer du bostaden räcker inte priset till lånen, och mellanskillnaden måste betalas på annat sätt.
Ingår skatten på vinsten?
Nej. Räknaren visar eget kapital och försäljningskostnader, men inte skatten på en eventuell vinst. Den är effektivt 22 % av vinsten.
Hur ofta får jag värdera om bostaden?
För att ändra amorteringstakten får bostaden normalt värderas om vart femte år, men undantag kan finnas, till exempel efter en större ombyggnad.
Senast granskad: 2026-10-06. Resultaten är uppskattningar och endast vägledande.