Hvad er friværdi?
Friværdien er den del af boligens værdi, som ikke er belånt: forskellen mellem, hvad boligen er værd, og hvad du skylder. Den er et udtryk for, hvor meget af boligen der reelt er din. Friværdien stiger, når du afdrager på lånene, og når boligpriserne stiger, og den falder, hvis priserne falder, eller hvis du optager mere gæld i boligen.
friværdi = boligens værdi − restgæld på boliglån − andre lån med pant i boligen
belåningsgrad = samlet gæld ÷ boligens værdi × 100
netto efter salg = friværdi − boligens værdi × salgsomkostninger ÷ 100
Udregnede eksempler
| Boligens værdi | Restgæld | Andre lån | Friværdi | Belåningsgrad | Netto efter 3 % salgsomkostninger |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.000.000 kr. | 1.800.000 kr. | 0 kr. | 1.200.000 kr. | 60 % | 1.110.000 kr. |
| 2.500.000 kr. | 1.900.000 kr. | 300.000 kr. | 300.000 kr. | 88 % | 225.000 kr. |
Første eksempel trin for trin. Boligen er 3.000.000 kr. værd, og restgælden er 1.800.000 kr. Friværdien er 3.000.000 − 1.800.000 = 1.200.000 kr., og belåningsgraden er 1.800.000 ÷ 3.000.000 × 100 = 60 procent. Regner du med salgsomkostninger på 3 procent af værdien, altså 90.000 kr., har du 1.110.000 kr. tilbage efter et salg, før eventuelle kursforskelle ved indfrielse af obligationslånene.
I det andet eksempel er der også et banklån på 300.000 kr. med pant i boligen. Den samlede gæld er 2.200.000 kr., og belåningsgraden er 88 procent. Efter salgsomkostninger er der kun 225.000 kr. tilbage, så et mindre prisfald kan hurtigt sænke friværdien betydeligt.
Boligens værdi er et skøn
Det sværeste tal at indtaste er boligens værdi. Den reelle værdi kendes først, når boligen er solgt. Du kan få et godt bud ved at se på salgspriser for lignende boliger i dit område eller få en ejendomsmægler til at vurdere boligen. Den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen bruges som grundlag for boligskatterne og er ikke det samme som den pris, du kan sælge boligen til. Bankens eller realkreditinstituttets egen vurdering kan også afvige fra både markedsprisen og den offentlige vurdering.
Kan jeg låne i friværdien?
Mange boligejere bruger friværdien til at finansiere en renovering, en ny bil eller til at samle dyre lån. Et realkreditinstitut kan låne op til 80 procent af værdien af en helårsbolig. Med en værdi på 3.000.000 kr. er grænsen 2.400.000 kr.; har du allerede en gæld på 1.800.000 kr., er der altså op til 600.000 kr. at låne i realkredit, hvis din økonomi i øvrigt tillader det. Institutet og banken vurderer altid din indkomst og dine udgifter, før de bevilger et nyt lån. Husk, at et større lån giver en højere månedlig ydelse; regn på den med boliglånsberegneren.
Friværdi over tid
Friværdien ændrer sig løbende. Hver gang du betaler en ydelse, går en del til afdrag, og restgælden falder. Har du et lån med afdragsfrihed, vokser friværdien derimod kun, hvis boligens værdi stiger. Det kan derfor være en god idé at regne friværdien igennem en gang om året.
Salgsomkostninger
Når du sælger en bolig, skal du typisk betale salær til ejendomsmægleren, udgifter til markedsføring, energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt eventuelle gebyrer ved indfrielse af lånene. Hvor meget det samlet beløber sig til, afhænger af boligen og mægleren; indhent derfor altid et konkret tilbud. I beregneren kan du indtaste salgsomkostningerne som en procentdel af boligens værdi og se, hvad der er tilbage.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan beregner jeg friværdien i min bolig?
Træk den samlede gæld med pant i boligen fra boligens værdi. Ved en værdi på 3.000.000 kr. og en gæld på 1.800.000 kr. er friværdien 1.200.000 kr.
Hvad er belåningsgraden?
Belåningsgraden er den samlede gæld i procent af boligens værdi. 1.800.000 kr. i gæld på en bolig til 3.000.000 kr. giver en belåningsgrad på 60 procent.
Kan friværdien blive negativ?
Ja. Hvis gælden er større end boligens værdi, er friværdien negativ. Sælger du boligen, vil salgsprisen så ikke dække hele gælden, og du skal betale resten selv.
Er den offentlige ejendomsvurdering det samme som boligens værdi?
Nej. Den offentlige vurdering bruges som grundlag for boligskatterne. Markedsværdien, altså den pris du kan sælge til, kan være både højere og lavere.
Hvor meget kan jeg låne i friværdien?
Et realkreditinstitut kan låne op til 80 procent af værdien af en helårsbolig. Hvor meget du reelt kan låne, afhænger af din økonomi og institutets vurdering.
Senest gennemgået: 06.10.2026. Resultaterne er skøn og kun vejledende.